不動産法人運営のための３つのスキーム
前回記事の「不動産法人化という選択」をした場合、では、具体的に、株式会社なり、合同会社なり、不動産法人を設立した後は、どのような形態で不動産事業を進めていけば良いでしょうか。
一般的な不動産法人設立後の会社形態としては、次の３つの方式があります。
- 管理委託方式
- 一括転貸方式
- 不動産所有型方式
ここでは、それぞれ３つの方式の概要を簡単に説明していきたいと思います。
管理委託方式
管理委託方式とは、不動産オーナー様と不動産法人がお持ちの不動産物件について「管理委託契約を締結します。
不動産法人においては、この管理委託契約に基づき、入居者の募集、入居者との賃貸借契約締結手続、入退去時のチェックや精算手続、家賃や敷金などの請求・受領などを執り行います。
この対価として、オーナー様から不動産法人に対して管理料を支払います。
この管理委託方式は、以前からよく見られていた方式ですが、不動産オーナーから管理会社に支払う管理料の設定など要検討の項目が多くあります。
間違いやすい点
ここで、間違いやすい点として挙げられるのが、不動産オーナーから、不動産法人へ支払う管理料ですが、いくらでも支払っても良いと勘違いされる方も多くいらっしゃいます。
これは大きな間違いです。
所得税法１５７条に同族会社の行為又は計算の否認という規定があり、所得を不当に減少させる支出は必要経費とは認められません。
この話は、不動産法人に限ったものではなく、他の業種の管理法人でも同じことが言えます。合理的な理由がなく、適正管理料をはるかに超える異常な金額を支払うことととした場合当然ながら認められません。
転貸型法人
転貸型法人とは、不動産オーナー様が所有物件を転貸型法人に一括して貸し付ける方式です。個別に賃貸しているのを、不動産法人に一括して借り上げさせる方式であり、サブリースとも呼ばれます。
土地建物ともにオーナー様が保有したまま、不動産法人に対して建物の一括貸付を行い、賃借人から受け取る家賃から個人オーナーに支払う家賃の差額が法人の取分（実質的な管理料）として把握されます。
このスキームにおいても、この差額（実質的な管理料）をいくらに設定するかが課題となります。
なお、不動産法人側が物件の空室リスクを負うことになり、そのリスクの分、上記の管理委託方式より管理上の難易度は上がります。よって、その対価もその分高めに設定できる可能性があります。
所有型法人
上記の２方式とは異なり、不動産法人が直接物件を保有する形式となります。
不動産法人が建物を自社の物件として保有するため、上記の管理料の課題が生じにくいとも言えます。
なお、土地はオーナー様の保有でもOKであり、もちろん、建物・土地ともに、法人所有としてもOKです。
不動産に関する税理士をお探しならなら
以上、不動産の法人設立形態の代表手的な３事例を見てみました。
不動産法人設立をご検討でしたら、お気軽に当税理士事務所にご相談ください。
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